شکایت از فروشنده ملک

شکایت از فروشنده ملک، در صورتی که فروشنده به تعهداتی که در سند معامله ملک ذکر شده عمل نکند، یا از ثبت سند ممانعت کند و یا یک ملک را چندین بار به نفرات مختلف به فروش برساند؛ و دعاوی و جرایمی از این دست، امکان شکایت از فروشنده ملک توسط فرد زیان دیده با کمک وکیل ملکی وجود دارد، که در ادامه مطلب به قوانین ثبت شده در قانون در رابطه با شکایت و دعاوی ملکی و عناوین گوناگون شکایت از فروشنده ملک می پردازیم.

خرید ملک یکی از مهم‌ترین معاملات در زندگی هر فردی است. اما گاهی اوقات ممکن است پس از معامله، با مشکلاتی از طرف فروشنده مواجه شوید. این مشکلات می‌تواند شامل تخلف در مفاد قرارداد، فروش ملک به چند نفر، عدم تحویل ملک یا حتی وجود نقص در سند باشد. در چنین شرایطی، شکایت از فروشنده ملک یکی از راه‌های حقوقی برای احقاق حق خریدار است.

در این مقاله، تمام مراحل و نکات مربوط به شکایت از فروشنده ملک را به زبانی ساده و قابل فهم برای مردم عادی توضیح می‌دهیم. همچنین به سوالات متداول شما درباره این موضوع پاسخ خواهیم داد.

چرا ممکن است نیاز به شکایت از فروشنده ملک پیدا کنیم؟

دلایل مختلفی وجود دارد که ممکن است خریدار را مجبور به طرح شکایت علیه فروشنده کند. برخی از رایج‌ترین دلایل عبارتند از:

1. عدم تحویل ملک بعد از خرید

یکی از دعاوی ملکی مربوط به شکایت از فروشنده ملک به دلیل عدم تحویل ملک بعد از خرید توسط فروشنده است که آگاهی و دانستن اصول و قوانین حقوقی و همچنین داشتن وکیل ملکی خبره می تواند به خریدار کمک کند تا از ضرر های احتمالی که ممکن است متحمل شود جلوگیری کند. در شرایطی که فروشنده پس از دریافت پول از تحویل ملک فروخته شده ممانعت کند، خریدار می تواند برای وصول مطالبات خویش به دادگاه مراجعه کند و اقدام به طرح شکایت از فروشنده ملک نماید و همچنین دادخواست الزام مالک به تخلیه ملک را به دادگاه ارائه دهد. البته خریدار در دادگاه باید بتواند وقوع معامله و پرداخت پول به فروشنده را از طریق اصل مبایعه نامه و اسنادی که نشان دهنده ی پرداخت پول به فروشنده است، ثابت کند. این اسناد می تواند فیش بانکی یا چک یا … باشد.

2. تحویل ملک به خریدار

یکی از اقدامات دیگری که می تواند منجر به شکایت از فروشنده ملک شود و در فروشندگان ملک مرتکب می شوند، تحویل دیر هنگام و یا عدم تحویل به موقع در مدت زمان تعیین شده در قرارداد فروش ملک به خریدار است؛ زمان تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار، در قرارداد تنظیم شده هنگام معامله با توافق طرفین معامله یعنی فروشنده و خریدار مشخص و تعیین می گردد؛ در واقع ملاک اصلی و قابل استناد تاریخ هایی است که در متن قرارداد ثبت شده است؛ البته طبق ماده ی 255 قانون مدنی عرف و عادت در مواردی که زمان تحویل واضخ است، ذکر نکردن تاریخ در قرارداد مشکلی ندارد و حکم اجرا می شود. اما اگر عرف نبود و در قرارداد هم تاریخی ثبت نشده بود، اصل بر آن است که فروشنده ملک باید بلافاصله پس از انجام معامله مال را تحویل خریدار دهد و طبق ماده ی 22 و 46 و 47 قانون ثبت با تنظیم سند رسمی، ملک را رسما باید به خریدار منتقل نماید و اگر از تحویل ملک فروخته شده ممانعت کرد، قانون این حق را به خریدار می دهد که نسب به فروشنده ملک اقدام به طرح شکایت نماید.

منظور از تسلیم ملک این می باشد که خریدار باید تصرف کامل بر ملکش داشته باشد برای مثال اگر فقط کلید ملک را دریافت کرده باشد ولی همچنان ساکنان قبلی بدون رضایت خریدار در ملک سکونت داشته باشند، یعنی خریداز ملک تسلط کامل ندارد و ملک به طور کامل تسلیم خریدار نشده است و می تواند پیگیری قانونی بکند.

3. خسارت دیرکرد تحویل ملک

اگر هنگام معامله طرفین بر وجه التزام بابت خسارت تاخیر توافق کرده باشند، در صورت دیرکرد؛ فروشنده طبق قانون ملزم است که خسارت دیر کرد تحویل ملک را به خریدار بپردازد و در صورتی که از این کار ممانعت نماید؛ خریدار می تواند اقدام به شکایت از فروشنده ملک نماید. اما در غیر این صورت اگر هنگام معامله طرفین بر وجه التزام بابت خسارت تاخیر توافق نکرده باشند، قانون این حق را به خریدار نمی دهد که نسبت به فروشنده ملک طرح شکایت نماید، پس در نتیجه یکی از مواردی که در تنظیم سند معاملات ملکی اهمیت دارد، تعیین و مشخص نمودن خسارت دیرکرد تحویل ملک به خریدار می باشد؛ که یک وکیل ملکی به تمام مواردی که ذکر شدن آن ها در تنظیم سند ملکی اهمیت دارد آشنا و مشرف است.

4. فروش یک ملک به چندین نفر

در صورتی که فروشنده؛ یک ملک را به چندین نفر بفروشد، در این صورت می گوییم معامله معارض صورت گرفته است و خریدار اقدام به خرید مال غیر کرده است که مطابق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، مجازات این جرم در قانون حبس در نظر گرفته شده است. جرم فروش یک ملک به چند نفر در 2 حالت رخ می دهد، یک این که همه ی معامله ها با سند رسمی انجام شده باشد و دو این که معامله اول با سند عادی انجام شده باشد و معامله ی بعدی با سند رسمی صورت گرفته باشد که در هر دو حالت خریداران می توانند نسبت به شکایت از فروشنده ملک اقدام نمایند.

در معامله ی معارض همیشه معامله ای که اول صورت گرفته قانونی، و سایر معامله ها و از معامله اول به بعد غیر قانونی شناخته می شود؛ در واقع خریدار اول مالک ملک محسوب می شود و می تواند با طرح دعوا و ارائه دادخواست شکایت از فروشنده ملک به جرم فروش مال غیر؛ در مراجع قضایی خواستار باطل شدن معامله های بعدی شود.

5. خرید و فروش ملک مشاع

بنا بر قانون به ملکی که چند مالک به طور همزمان دارد، و به نوعی چندین نفر مشترکا مالک یک ملک هستند، ملک مشاع گفته می شود؛ که به این گونه از املاک سند مشاع تعلق و در صورت ایجاد مشکلی حکم خلع ید مشاعی صادر می شود؛ که در این نوع از املاک هیچ یک از شرکا بدون اطلاع سایر مالکان این حق را ندارد که اقدام به اجاره یا فروش یا هرگونه معامله روی ملک مشاع انجام دهد، لذا برای انجام هرگونه معامله بر روی ملک هر یک از شرکا یا مالکان ملزم هستند که ملک را از حالت مشاع خارج کنند؛ زیرا در صورتی که ملک مشاع دارای پرونده شکایت از فروشنده ملک باشد، همه ی مالکان ملک مشاع مقصر شمرده می شوند.

البته هر یک از شرکا می تواند نسبت به فروش سهم خودش اقدام کند و فروش سهم خود از ملک مشاع مانع قانونی ندارد، اما پیش از انجام این کار باید در اظهارنامه ای آمادگی خود را برای فروش سهم خودش به سایر مالکان و شرکا اعلام بدارد؛ در موارد ذکر شده در رابطه با ملک مشاع و خرید و فروش آن، یکسان بودن یا نبودن سهم شرکا حائز اهمیت نیست.

6. فسخ قرارداد فروش ملک

هریک از طرفین معاملات خرید و فروش ملک یا حتی شخص سوم می تواند نسبت به فسخ کردن معامله اقدام کند؛ که البته این کار طی شرایط و رعایت قوانین ای امکان پذیر است، یکی از بندهای قرارداد که در معاملات ملکی و در تنظیم سند ذکر می شود این است که، که طرفین طی مدت زمان مشخصی که توسط قانون تعیین شده است، با رعایت قوانین و ارائه دلایل قابل قبول می توانند خواستار فسخ قرارداد فروش ملک شوند. فسخ قرارداد فروش ملک می تواند به صورت 2 طرفه و با توافق فروشنده و خریدار صورت گیرد، یا این که فقط یکی از طرفین معامله به بنگاه ای که سند معامله در آن جا تنظیم شده است، مراجعه کند و خواستار فسخ قرارداد شود؛ مثلا در صورتی که فروشنده به تعهداتش عمل نکند؛ خریدار می تواند نسبت به شکایت از فروشنده ملک اقدام کند و خواستار فسخ قرارداد شود؛ البته تنها در صورتی فسخ قرارداد فروش ملک به صورت یک طرفه امکان پذیر است که در قرارداد تنظیم شده این امکان و حق هم به خریدار و هم به فروشنده، یعنی هر دو طرف معامله داده شده، و این مورد ذکر شده باشد، در غیر این صورت این موضوع امکان پذیر نیست.

7. ضرر و زیان برای فسخ قرارداد

درصورتی که خریدار یا فروشنده به هر دلیلی به جز دلایلی که قبل تر ذکر شد، خواستار فسخ قرارداد باشند؛ باید به طرف مقابل مبلغی را تحت عنوان ضرر و زیان پرداخت کنند؛ تعیین کردن میزان این مبلغ در هنگام انجام معامله جزو مواردی است که مشخص کردن و به توافق رسیدن طرفین معامله بر روی این موضوع از موارد مهم در تنظیم سند قرارداد است؛ و در صورتی که یکی از طرفین خواستار فسخ قرداد شود و طرف دیگر مبلغ ضرر فسخ قرارداد را درخواست کند اما طرف فسخ کننده قرارداد از پرداخت خسارت ممانعت کرد، می تواند اقدام به طرح شکایت نسبت به فسخ کنند قرارداد و معامله نماید.

مراحل شکایت از فروشنده ملک

اگر با مشکلی از سوی فروشنده مواجه شدید، می‌توانید از طریق مراحل زیر اقدام به شکایت کنید:

1. تنظیم اظهارنامه

اولین قدم برای شکایت از فروشنده ملک، تنظیم و ارسال اظهارنامه رسمی به فروشنده است. در این اظهارنامه باید مشکل خود را به‌طور دقیق توضیح دهید و از فروشنده بخواهید که به تعهدات خود عمل کند. ارسال اظهارنامه معمولاً از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می‌شود.

2. تنظیم دادخواست

اگر فروشنده به اظهارنامه شما پاسخ نداد یا به تعهدات خود عمل نکرد، باید به دادگاه صالح مراجعه کرده و دادخواست شکایت از فروشنده ملک تنظیم کنید. در این دادخواست، باید دلایل شکایت و مدارک مربوطه را ارائه دهید.

3. ارائه مدارک

برای اثبات حق خود، باید مدارک زیر را به دادگاه ارائه کنید:

• قرارداد خرید و فروش (مبایعه‌نامه یا قولنامه)
• مدارک پرداخت (چک، رسید بانکی یا فیش واریز)
• اظهارنامه ارسالی
• هر مدرک دیگری که نشان‌دهنده تخلف فروشنده باشد (مانند شهادت شهود)

4. تشکیل جلسات دادگاه

پس از ثبت دادخواست، دادگاه جلساتی برای بررسی پرونده تشکیل می‌دهد. در این جلسات، قاضی با بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، تصمیم‌گیری می‌کند.

5. صدور حکم

در صورتی که مدارک شما کافی باشد، دادگاه حکم به نفع شما صادر خواهد کرد. این حکم ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• الزام فروشنده به تحویل ملک
• پرداخت خسارت به خریدار
• ابطال قرارداد و بازگرداندن وجه پرداختی

نکات مهم برای موفقیت در شکایت از فروشنده ملک

1. داشتن مدارک کامل:

هرچه مدارک شما بیشتر و دقیق‌تر باشد، شانس موفقیت شما در دادگاه بالاتر خواهد بود.

2. مشورت با وکیل:

شکایت از فروشنده ملک ممکن است پیچیدگی‌های حقوقی داشته باشد. یک وکیل مجرب می‌تواند به شما کمک کند تا پرونده را به درستی پیش ببرید.

3. پیگیری منظم:

در مسائل حقوقی، پیگیری مداوم و حضور در جلسات دادگاه بسیار مهم است.

4. توجه به زمان:

تأخیر در طرح دعوی ممکن است باعث شود حقوق شما ضایع شود. بنابراین، در اسرع وقت اقدام کنید.

انواع دعاوی مربوط به شکایت از فروشنده ملک

1. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

اگر فروشنده از انتقال سند رسمی به نام خریدار خودداری کند، می‌توانید با تنظیم دادخواستی، فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کنید.

2. دعوای الزام به تحویل ملک

در صورتی که فروشنده از تحویل ملک خودداری کند، می‌توانید از طریق دادگاه، او را به تحویل ملک ملزم کنید.

3. دعوای ابطال معامله

اگر فروشنده ملک را به چند نفر فروخته باشد یا ملک دارای مشکلات حقوقی باشد، می‌توانید درخواست ابطال معامله را ارائه دهید.

4. دعوای مطالبه خسارت

اگر به دلیل تخلف فروشنده، متضرر شده باشید (مانند تأخیر در تحویل ملک)، می‌توانید از او درخواست خسارت کنید.

شکایت از فروشنده ملک قبل از تنظیم سند

در صورتی که در تاریخ مشخص شده برای انتقال سند به خریدار، فروشنده بدون علت موجه در دفترخانه حاظر نشود؛ به این معنا تلقی می شود که فروشنده از انتقال و ثبت سند به خریدار ممانعت کرده است، و این کار خلاف قوانین محسوب می شود؛ البته در صورتی که تاریخ و مکان دفترخانه مشخص نشده باشد، به این منظور خریدار موظف است به فروشنده اظهارنامه ای ارسال کند و تاریخ و مکان دفترخانه را به وی اعلام نماید. اما اگر با وجود رعایت و مشخص بودن همه ی این موارد، فروشنده از انتقال سند ممانعت کرد؛ خریدار این حق را دارد که اقدام به طرح شکایت از فروشنده ملک نماید، که به این منظور باید با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند انتقال، به دادگاه مراجعه، در ادامه ی این فرایند شکایت از فروشنده ملک، دادگاه به فروشنده 10 روز زمان بابت انتقال و ثبت سند به خریدار ملک می دهد و در صورتی که مجددا فروشنده از ثبت سند خودداری نماید، نماینده دادگاه بدون حضور فروشنده می تواند از طرف دادگاه و مطابق قانون سند انتقال را به نام خریدار امضا و ثبت سند صورت می گیرد.

عدم ثبت سند به علت فوت فروشنده

در صورتی که فروشنده قبل از ثبت و تنظیم سند فوت کند و انتقال ملک صورت نگرفته باشد، خریدار می تواند از وراث فروشنده خواستار ثبت و انتقال ملک شود؛ که ورثه نیز موظف هستند که ثبت سند را انجام دهند، و در صورتی که وراث نسبت به انجام این امر کوتاهی ورزند؛ خریدار می تواند اقدام به شکایت از فروشنده ملک نماید که این شکایت نسبت به ورثه پیگیری شده و روند ارائه دادخواست به وراث فروشنده هم از طریق مراجعه خریدار به شورای حل اختلاف و دریافت گواهی انحصار وراثت است.

شکایت از فروشنده پس از انتقال سند

شکایت از فروشنده ملک پس از انتقال سند و تمام شدن معامله امکان پذیر نمی باشد، زیرا در هنگام ثبت سند طرفین باید تنها درصورتی که طرف مقابل همه ی تعهداتش را انجام داده و خریدار پس از اطمینان پیدا کردن از موارد و مفاد ذکر و تنظیم شده در سند معامله و همچنین فروشنده ملک پذیرای ثبت سند بشود؛ پس در نتیجه بررسی انجام یا عدم انجام تعهدات طرفین و همچنین شکایت یا هرگونه اقدامات قانونی علیه فروشنده ملک فقط قبل از ثبت سند امکان پذیر است، و شرایط شکایت از فروشنده ملک پس از ثبت سند وجود ندارد.

فروش ملک توسط وکیل

در صورتی که فروشنده وکالت فروش ملک خود را به وکیل ملکی داده باشد، وکیل ملکی این اجازه را از طرف فروشنده ملک دارد که ملک وی را به فروش برساند. به این صورت که باید بین وکیل و موکل که فروشنده ملک می باشد، وکالت نامه ای به منظور اجازه برای انجام معاملات و فروش ملک توسط وکیل در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شود؛ همچنین وکالت نامه حتما باید کتبی باشد و یک نسخه از آن نزد وکیل و یک نسخه دیگر نزد موکل یا فروشنده موجود باشد، به این گونه املاک که توسط وکیل و از طریق وکالت نامه ای که فروشنده به وکیل داده است، سند وکالتی تعلق می گیرد؛ در این موارد هم قوانین حقوقی خریدار باید رعایت شود و در غیر این صورت، خریدار می تواند اقدام به طرح شکایت از فروشنده ملک نماید.

وکیل شکایت از فروشنده ملک

امکان شکایت از فروشنده ملک در صورتی که، به تعهداتی که در سند تنظیم شده ذکر شده است عمل نکند، و جرایمی مانند ممانعت از ثبت سند و موارد دیگری که بیان شد مرتکب شود، توسط خریدار وجود دارد. با توجه به مطالبی که قبل تر بیان شد همان طور که متوجه شدید، دعاوی و جرایم ملکی پیچیدگی و قوانین زیادی را دارا هستند، که در صورت عدم آگاهی و ندانستن این قوانین و یا روند معاملات ملکی امکان رخ دادن اشتباهاتی در تنظیم سند و یا انتقال ملک و یا معاملاتی از این دست وجود دارد؛ که ممکن است ضرر و زیان هایی را به دلیل عدم آگاهی و به صورت اتفاقی متحمل شوید؛ به همین جهت کمک گرفتن از وکیل با تجربه و کاربلد از ضرر ها زیان های احتمالی جلوگیری می کند.

پرسش‌های متداول درباره شکایت از فروشنده ملک

آیا می‌توانم خسارت دیرکرد تحویل ملک را دریافت کنم؟

بله، اگر در قرارداد شما بندی برای تعیین خسارت تأخیر وجود داشته باشد یا بتوانید ضرر و زیان خود را ثابت کنید، دادگاه فروشنده را ملزم به پرداخت خسارت می‌کند.

هزینه شکایت از فروشنده ملک چقدر است؟

هزینه این شکایت شامل هزینه‌های دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و هزینه‌های مربوط به جمع‌آوری مدارک می‌شود. میزان دقیق هزینه‌ها به شرایط پرونده شما بستگی دارد.

اگر فروشنده فوت کند، چه باید کرد؟

در صورت فوت فروشنده، می‌توانید شکایت خود را علیه وراث او مطرح کنید. وراث موظف به انجام تعهدات فروشنده هستند.

آیا می‌توانم ملک را بازپس بگیرم اگر فروشنده آن را به دیگری فروخته باشد؟

بله، در این صورت باید با تنظیم دادخواست ابطال معامله، مالکیت خود را اثبات کنید.

نتیجه‌گیری

شکایت از فروشنده ملک یکی از راه‌های قانونی برای احقاق حقوق خریداران است. اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکند یا تخلفی انجام دهد، می‌توانید از طریق دادگاه، او را به انجام تعهدات خود ملزم کنید. داشتن مدارک معتبر، مشورت با وکیل و پیگیری منظم از مهم‌ترین عوامل موفقیت در این مسیر است.

اگر در این زمینه نیاز به مشاوره یا راهنمایی دارید، تیم وکلای ما آماده پاسخگویی به سوالات شما و ارائه خدمات حقوقی هستند. برای کسب اطلاعات بیشتر و بررسی پرونده خود، با ما تماس بگیرید.

 

نمونه پرونده های موفق ملکی وکلای رایمند

۱. پرونده ۱۰ هکتار زمین اراضی ملی اعلام شده که موفق به بازپس گیری زمین شد.

۲. پرونده تصرف عدوانی ملکی به ارزش ۱۰ میلیارد تومان که منجر به محکومیت متهمین و باز پس گیری ملک از آن ها برای موکلین شاکی این پرونده شد.

۳. پرونده فروش مال غیر و کلاهبرداری از طریق وکالت فروش ملک که ملکی به ارزش ۳ میلیارد تومان، به ارزش ۵۰ میلیون تومان معامله شده بود منجر به محکومیت متهم به ۵ سال حبس و بازپس گیری ملک به همراه خسارت برای موکل شد.

۴. پرونده تهاتر ملکی به ارزش ۲۴ میلیارد تومان

۵. پرونده انحصار وراثت و سهم الارث ملک به ارزش ۱۴ میلیارد تومان.

۶. پرونده زمینخواری املاکی به ارزش مجموعا ۳۰۰ میلیارد تومان که منجر به دستگیری و محکومیت متهمین و بازپس گیری املاک شد.

و …

مزایای همکاری با وکلای رایمند

• حق متعارف وکالت
• تسریع در روند دادرسی
• توضیح کامل قوانین حقوقی پرونده موکل
• جلب اعتماد و رضایت موکل در پیش برد اهداف پرونده
• حفظ اسرار و اطلاعات پرونده موکلین و اطمینان به عدم افشاگری
• پیگیری مستمر روند پرونده تا زمان حاصل شدن نتیجه پرونده
• انجام فعالیت های حقوقی با به روزترین سیستم قوانین حقوقی
  
• برخورد مناسب و محترمانه با موکل و قاضی موکل
• حضور در جلسات دادگاه بدون نیاز به حضور موکل و گزارش دهی منظم به موکل
• فعالیت وکلای باتجربه و متخصص در تمامی زمینه های حقوقی(ملکی، خانواده،و…) و کیفری
• و…