برای خرید ملک به چه نکاتی باید توجه کرد

برای خرید ملک به چه نکاتی باید توجه کرد؟

اگر قصد خرید خانه یا ملک دارید، قبل از هر اقدامی باید از صحت مالکیت، وضعیت ثبتی، شرایط حقوقی و عدم وجود مشکلات قانونی اطمینان حاصل کنید. مهم‌ترین نکته این است که هیچ مبلغی پرداخت نکنید مگر اینکه تمام مدارک و مستندات ملک بررسی و تایید شده باشد.

در ادامه، به‌عنوان یک وکیل ملکی، نکات مهم حقوقی و قانونی برای خرید امن ملک را برایتان توضیح می‌دهم:

1. بررسی مالکیت ملک

حتماً مطمئن شوید فروشنده، مالک واقعی ملک است. برای این کار:

• سند رسمی ملک را بررسی کنید.
• مشخصات سند را با کارت ملی فروشنده تطبیق دهید.
• در صورت امکان، استعلام وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت دریافت کنید.

2. مطابقت ملک با سند

گاهی ملک با مشخصات سند مطابقت ندارد. مواردی مثل متراژ، طبقه، شماره پلاک ثبتی و حتی موقعیت جغرافیایی باید کاملاً با سند رسمی یکی باشد.

3. بررسی وضعیت بازداشت یا توقیف ملک

از طریق استعلام ثبت اسناد، مطمئن شوید ملک در توقیف، بازداشت یا در رهن بانک نباشد.

4. اطمینان از کاربری ملک

کاربری ملک باید با هدف خرید شما همخوانی داشته باشد. مثلاً ملکی با کاربری مسکونی نباید برای کار تجاری خریداری شود، مگر اینکه تغییر کاربری داده شود.

5. داشتن پایان کار و گواهی عدم خلاف

در ملک‌های نوساز، پایان‌کار شهرداری و گواهی عدم خلاف الزامی است. نبود این مدارک می‌تواند در آینده مشکلات زیادی ایجاد کند.

6. بررسی وکالت‌نامه‌ها (در صورت وجود)

اگر فروشنده وکیل مالک است، حتماً وکالت‌نامه رسمی را بررسی کرده و از اعتبار آن اطمینان حاصل کنید. برخی از وکالت‌نامه‌ها محدود به زمان یا شرایط خاص هستند.

7. تنظیم مبایعه‌نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی

در نهایت، خرید ملک حتماً باید در قالب سند رسمی انجام شود. مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها نوشته می‌شوند، لازم‌الاجرا نیستند مگر اینکه در دفترخانه ثبت شوند.

مهم‌ترین استعلامات لازم قبل از خرید ملک

پیش از خرید هر نوع ملکی، ضروری است که استعلامات لازم برای اطمینان از صحت مالکیت و وضعیت حقوقی ملک انجام شود. در ادامه، مهم‌ترین استعلام‌ها و سامانه‌های مربوطه معرفی شده‌اند:

با انجام این استعلام‌ها می‌توان از مشکلات حقوقی بعدی در خرید ملک جلوگیری کرد. پیشنهاد می‌شود حتماً با مشاوره وکیل متخصص در این فرآیند همراه باشید.

جدول نکات کلیدی پیش از خرید ملک:

مهم‌ترین مواد قانونی در خرید ملک

ماده 22 قانون ثبت:

“همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز به ثبت رسیده یا کسی که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.”

تفسیر: یعنی صرفاً شخصی که سند رسمی به نام او ثبت شده، مالک شناخته می‌شود. بنابراین، قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی بدون ثبت در دفترخانه کافی نیست.

ماده 46 قانون ثبت:

“ثبت سند نقل و انتقال اموال غیرمنقول که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده، الزامی است.”

تفسیر: یعنی بدون ثبت رسمی سند، معامله قانونی تلقی نمی‌شود و ممکن است حقوق خریدار از بین برود.

پنج سوال متداول درباره خرید ملک

1. آیا خرید با مبایعه‌نامه دستی بدون سند رسمی معتبر است؟ خیر. تنها سند رسمی است که مالکیت را اثبات می‌کند. مبایعه‌نامه دستی اعتبار حقوقی کافی ندارد.

2. چطور می‌توان استعلام گرفت که ملک در بازداشت نیست؟ با مراجعه به دفاتر ثبت اسناد و درخواست استعلام ثبتی.

3. آیا ملک قولنامه‌ای قابل خرید است؟ بله، اما ریسک بالایی دارد و باید حتماً استعلام کامل گرفته و در دفترخانه ثبت شود.

4. هزینه انتقال سند بر عهده چه کسی است؟ معمولاً طبق توافق طرفین، اما اگر توافقی نباشد، به‌صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.

5. در صورت تخلف فروشنده، چطور شکایت کنیم؟ با مراجعه به دادگاه حقوقی و ارائه مستندات، می‌توانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا فسخ قرارداد را طرح کنید.

اگر در فرآیند خرید ملک نیاز به مشاوره دقیق و یا تنظیم قرارداد دارید، حتماً از مشاور حقوقی متخصص یا وکیل ملکی استفاده کنید تا از ضررهای احتمالی جلوگیری شود.