این مطلب حقوقی توسط 
وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است. 
چگونه ملک قولنامه‌ای را سنددار کنیم؟ راهنمای حقوقی کامل از زبان وکیل
اگر ملکی را با قولنامه خریده‌اید و قصد دارید آن را سند رسمی کنید، این فرآیند از طریق اقامه دعوا تحت عنوان «الزام به تنظیم سند رسمی» امکان‌پذیر است. کافی است فروشنده در دفترخانه حاضر نشود یا از انتقال رسمی ملک خودداری کند. در این صورت می‌توانید با ارائه مستندات قولنامه‌ای و پرداخت کامل ثمن، به دادگاه مراجعه کرده و الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهید.
در این مطلب، تمامی مراحل، نکات قانونی، مدارک لازم و سوالات رایج درباره سنددار کردن ملک قولنامه‌ای را بررسی می‌کنیم.
مراحل سنددار کردن ملک قولنامه‌ای
- بررسی مفاد قولنامه: اطمینان از اینکه قرارداد به درستی تنظیم شده و امضای فروشنده و خریدار وجود دارد.
- پرداخت کامل ثمن معامله: برای طرح دعوا باید نشان دهید که قیمت ملک را پرداخت کرده‌اید یا آماده پرداخت هستید.
- اظهارنامه رسمی به فروشنده: جهت دعوت از فروشنده برای حضور در دفترخانه.
- ثبت دادخواست در دادگاه: تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی.
- صدور حکم دادگاه: در صورت اثبات حقانیت، دادگاه حکم به الزام فروشنده برای انتقال رسمی ملک می‌دهد.
- اجرای حکم: با مراجعه به دفترخانه و همراه داشتن حکم قطعی دادگاه.
مدارک لازم برای طرح دعوای سنددار کردن ملک قولنامه‌ای
| نوع مدرک | توضیحات |
|---|---|
| قولنامه | قرارداد اولیه خرید ملک با امضای طرفین |
| رسید پرداخت وجه | اثبات پرداخت یا آمادگی برای پرداخت ثمن معامله |
| اظهارنامه ارسال‌شده | برای دعوت رسمی فروشنده به دفترخانه |
| گواهی عدم حضور فروشنده | از دفترخانه‌ای که موعد انتقال تعیین شده است |
| مدارک شناسایی خریدار | کارت ملی و شناسنامه |
مهم‌ترین مواد قانونی مربوط به سنددار کردن ملک قولنامه‌ای
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک:
“همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده، مالک خواهد شناخت…”
تفسیر: تا زمانی که ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد، مالکیت رسمی آن محقق نشده و با وجود قولنامه، اثبات رسمی مالکیت نیاز به اقدام قانونی دارد.
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی:
“اسناد رسمی عبارتند از اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی… تنظیم شده باشد.”
تفسیر: سند قولنامه‌ای در زمره اسناد رسمی نیست، اما می‌تواند با رعایت شرایط قانونی مبنای صدور سند رسمی قرار گیرد.
سؤالات متداول درباره سنددار کردن ملک قولنامه‌ای
- آیا هر قولنامه‌ای قابلیت سند رسمی شدن دارد؟ خیر، باید قرارداد معتبر، دارای شرایط قانونی، و قابل استناد باشد.
- اگر فروشنده فوت کند، می‌توان سند گرفت؟ بله، با طرح دعوا علیه وراث و اثبات پرداخت ثمن، می‌توان حکم الزام به تنظیم سند گرفت.
- اگر ملک در رهن باشد، امکان سنددار کردن هست؟ تا زمان فک رهن، انتقال رسمی امکان‌پذیر نیست، مگر با رضایت مرتهن.
- چقدر زمان می‌برد تا سند رسمی صادر شود؟ معمولاً بین ۶ تا ۱۲ ماه، بسته به پیچیدگی پرونده و همکاری فروشنده یا وراث.
- آیا نیاز به وکیل برای این دعوا هست؟ الزامی نیست اما به دلیل پیچیدگی روند، داشتن وکیل توصیه می‌شود.
نکات حقوقی و مهم برای خریداران
| نکته کلیدی | توضیح |
|---|---|
| بررسی وضعیت ثبتی ملک | از طریق اداره ثبت منطقه انجام شود. |
| وضعیت توقیف یا بازداشت ملک | حتماً استعلام شود تا ملک دارای مانع قانونی نباشد. |
| هماهنگی با دفترخانه | برای تنظیم سند و دریافت گواهی عدم حضور فروشنده |
| تنظیم دادخواست حرفه‌ای | توسط وکیل یا کارشناس حقوقی |
اگر قصد دارید ملک قولنامه‌ای خود را سند رسمی کنید و فروشنده همکاری نمی‌کند، ما به عنوان تیم وکلای متخصص در امور ملکی آماده‌ایم تا با پیگیری قضایی، سند رسمی ملک را برایتان دریافت کنیم. برای مشاوره با ما تماس بگیرید.
