عنوان ها
این مطلب حقوقی توسط 
وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است. 
خرید و فروش املاک در ایران یکی از مهم‌ترین معاملات حقوقی است که افراد به آن می‌پردازند. در این میان، سوالی که برای بسیاری از افراد پیش می‌آید، این است که آیا می‌توان ملکی که در رهن بانک است را فروخت یا خرید؟ موضوع رهن ملک، به خصوص زمانی که فروش آن مطرح می‌شود، ممکن است پیچیدگی‌های قانونی و حقوقی زیادی به همراه داشته باشد. در این مطلب قصد داریم به زبانی ساده و جامع به این سوال پاسخ دهیم و تمامی نکات مربوط به این موضوع را بررسی کنیم.
رهن ملک چیست؟
رهن در اصطلاح حقوقی به معنای قراردادی است که طی آن، مالک یک مال (در اینجا ملک) به عنوان وثیقه یا ضمانت به شخص دیگری (معمولاً بانک) می‌دهد. این کار اغلب به منظور تضمین بازپرداخت وام یا بدهی انجام می‌شود. در این حالت، بانک به عنوان مرتهن (گیرنده وثیقه) و صاحب ملک به عنوان راهن (ارائه‌دهنده وثیقه) شناخته می‌شوند.
ملکی که در رهن بانک قرار دارد، در واقع به طور کامل متعلق به مالک است، اما به دلیل وثیقه بودن آن، مالک حق انتقال یا فروش ملک را بدون رضایت بانک ندارد.
آیا فروش ملک در رهن بانک امکان‌پذیر است؟
پاسخ کوتاه به این سوال این است: بله، اما تحت شرایط خاص. فروش ملک در رهن بانک تنها با رضایت بانک و تسویه بدهی یا انتقال تعهدات مالی به خریدار جدید امکان‌پذیر است. در ادامه، شرایط و ملاحظات مربوط به فروش چنین املاکی را به طور مفصل توضیح خواهیم داد.
شرایط فروش ملک در رهن بانک
تسویه بدهی و آزادسازی سند ملک اگر مالک قصد فروش ملکی که در رهن بانک است را دارد، باید ابتدا بدهی خود به بانک را تسویه کند. این کار معمولاً از طریق بازپرداخت کامل وام انجام می‌شود. پس از تسویه، بانک سند ملک را آزاد کرده و مالک می‌تواند به راحتی ملک را بفروشد.
انتقال تعهدات به خریدار در برخی موارد، خریدار و فروشنده توافق می‌کنند که خریدار بدهی باقی‌مانده را به بانک پرداخت کند. در این حالت، بانک باید با انتقال تعهدات مالی به خریدار موافقت کند. پس از این توافق، سند همچنان در رهن بانک باقی می‌ماند تا زمانی که خریدار بدهی را تسویه کند.
جلب رضایت بانک در هر حالتی که ملک در رهن باشد، رضایت بانک ضروری است. بدون این رضایت، معامله به لحاظ قانونی مشکل‌ساز خواهد بود و ممکن است باطل تلقی شود.
خطرات خرید ملک در رهن بانک
خرید ملک در رهن بانک نیز چالش‌ها و خطراتی دارد که باید به آن‌ها توجه شود:
- عدم انتقال سند اگر بدهی ملک به بانک تسویه نشود، خریدار نمی‌تواند سند ملک را به نام خود انتقال دهد. این مسئله می‌تواند مشکلات حقوقی جدی به همراه داشته باشد.
- ریسک فسخ معامله اگر فروشنده بدهی خود را پرداخت نکند یا خریدار نتواند تعهدات را به بانک انتقال دهد، بانک می‌تواند درخواست مصادره ملک را بدهد. این امر ممکن است به فسخ معامله منجر شود.
- ابهام در شرایط قرارداد در قراردادهای مربوط به املاک در رهن، باید به تمامی جزئیات حقوقی و مالی توجه شود. هرگونه ابهام می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات جدی شود.
نکات حقوقی برای فروش ملک در رهن بانک
- مشاوره با وکیل پیش از اقدام به خرید یا فروش ملکی که در رهن بانک است، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کنید. وکیل می‌تواند شرایط قانونی را بررسی کرده و از صحت قرارداد اطمینان حاصل کند.
- استعلام وضعیت ملک پیش از امضای هرگونه قرارداد، وضعیت ملک را از نظر حقوقی و ثبتی بررسی کنید. این کار معمولاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک یا بانک مربوطه انجام می‌شود.
- تنظیم قرارداد شفاف در قرارداد فروش باید به صراحت مشخص شود که ملک در رهن بانک است و شرایط تسویه یا انتقال تعهدات چگونه خواهد بود. این موضوع از بروز مشکلات در آینده جلوگیری می‌کند.
- اخذ موافقت‌نامه از بانک اگر قصد انتقال تعهدات مالی به خریدار را دارید، موافقت‌نامه کتبی بانک را دریافت کنید. بدون این موافقت‌نامه، انتقال تعهدات قانونی نخواهد بود.
مزایا و معایب خرید یا فروش ملک در رهن بانک
مزایا
- امکان خرید ملک با قیمت پایین‌تر در برخی موارد
- انعطاف‌پذیری در پرداخت بدهی به بانک
معایب
- پیچیدگی‌های قانونی و حقوقی
- نیاز به تسویه بدهی یا انتقال تعهدات
- ریسک بالای مشکلات حقوقی در صورت عدم هماهنگی با بانک
چگونه بدهی ملک در رهن را تسویه کنیم؟
برای تسویه بدهی ملک در رهن بانک، مراحل زیر را طی کنید:
- استعلام میزان بدهی: ابتدا از بانک میزان دقیق بدهی باقی‌مانده را استعلام کنید.
- پرداخت بدهی: بدهی را به صورت کامل یا اقساطی تسویه کنید.
- دریافت سند آزاد: پس از تسویه کامل، بانک سند ملک را آزاد کرده و به شما تحویل می‌دهد.
جمع‌بندی
فروش ملکی که در رهن بانک است، امکان‌پذیر است اما به شرایط و موافقت بانک بستگی دارد. پیش از هرگونه اقدام، حتماً باید وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید و با بانک هماهنگی‌های لازم را انجام دهید. علاوه بر این، تنظیم یک قرارداد شفاف و مشاوره با وکیل متخصص از اهمیت زیادی برخوردار است.
اگر به دنبال خرید یا فروش ملکی هستید که در رهن بانک است، آگاهی از قوانین و نکات حقوقی مربوطه می‌تواند به شما کمک کند تا از بروز مشکلات و اختلافات جلوگیری کنید.
مزایای همکاری با وکلای رایمند
- حق متعارف وکالت
- تسریع در روند دادرسی
- توضیح کامل قوانین حقوقی پرونده موکل
- جلب اعتماد و رضایت موکل در پیش برد اهداف پرونده
- حفظ اسرار و اطلاعات پرونده موکلین و اطمینان به عدم افشاگری
- پیگیری مستمر روند پرونده تا زمان حاصل شدن نتیجه پرونده
- انجام فعالیت های حقوقی با به روزترین سیستم قوانین حقوقی
- برخورد مناسب و محترمانه با موکل و قاضی موکل
- حضور در جلسات دادگاه بدون نیاز به حضور موکل و گزارش دهی منظم به موکل
- فعالیت وکلای باتجربه و متخصص در تمامی زمینه های حقوقی(ملکی، خانواده،و…) و کیفری
- و…
