عنوان ها
این مطلب حقوقی توسط 
وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است. 
صلح عمری یکی از قراردادهای رایجی است که در حقوق ایران برای انتقال مالکیت یا منافع ملک (و گاه سایر اموال) در طول حیات مصالح (صلح کننده) مورد استفاده قرار می گیرد. بسیاری از افراد با هدف تضمین منافع خویش یا نزدیکانشان در دوران حیات، از این قرارداد بهره می برند. اما سوالی که ذهن اغلب مردم را در این خصوص مشغول می کند، این است که “آیا ملکی که صلح عمری شده، قابل فروش است یا خیر؟” در این مطلب، از زبان یک وکیل پایه یک دادگستری و به صورت کاربردی و در عین حال مطابق قوانین کشور، به این پرسش پاسخ خواهیم داد. همچنین به مهم ترین مواد قانونی مرتبط نیز اشاره می کنیم تا مخاطب به عنوان یک فرد عادی بتواند با اطمینان بیشتری به سراغ تصمیم گیری برود.
صلح عمری چیست و چرا از آن استفاده می شود؟
صلح عمری نوعی از عقد صلح است که در آن، فردی (مصالح) ملک یا مال خود را با شرایطی خاص، به صورت مادام العمر یا تا پایان عمر خود (یا عمر شخص ثالث) در اختیار شخص دیگر (متصالح) قرار می دهد. هدف از این کار می تواند حفظ منافع شخص مصالح تا پایان حیاتش باشد. برای مثال والدینی که می خواهند دارایی خویش را در زمان حیات به فرزندشان منتقل کنند اما همچنان امکان استفاده و سکنی ملک را برای خودشان حفظ نمایند، اغلب به سراغ صلح عمری می روند.
دلایل استفاده از صلح عمری:
- حفظ منافع مصالح در طول عمر: در اغلب موارد، مصالح ضمن قرارداد صلح عمری، شرط می کند که منافع ملک تا پایان حیات خود در اختیار او باقی بماند.
- اطمینان از انتقال قطعی بعد از فوت: پس از فوت مصالح، ملک به شکل قطعی در مالکیت متصالح قرار می گیرد و دیگر مشکلات احتمالی تقسیم ارث یا اعتراض ورثه در مورد آن ملک از بین می رود.
- سهولت در انتقال مالکیت: صلح عمری در مقایسه با برخی روش های دیگر انتقال مالکیت، فرایند نسبتا ساده تری دارد و بسیاری از افراد آن را به عنوان یک روش قطعی و امن برای انتقال در نظر می گیرند.
مواد قانونی مرتبط با صلح (به ویژه صلح عمری)
در قانون مدنی ایران، احکام مرتبط با صلح در مواد 752 تا 771 بیان شده است. هرچند قانون مدنی به طور خاص “صلح عمری” را با همین عنوان توضیح نمی دهد، اما در عمل و رویه قضایی، از همین مواد برای توجیه و تعریف صلح عمری بهره گرفته می شود. چند ماده مهم که برای درک این موضوع باید مدنظر داشت عبارتند از:
- ماده 758 قانون مدنی: “صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله دیگری را بدهد، اما احکام و آثار مخصوص به آن معامله در آن جاری نخواهد شد…” بر اساس همین ماده، چنانچه صلح در واقع جانشین بیع یا هبه یا حتی اجاره و غیره باشد، دیگر نیاز نیست الزامات آن معاملات را مو به مو رعایت کند. کافی است شرایط عمومی صحت معاملات و قوانین مختص عقد صلح رعایت شود.
- ماده 754 قانون مدنی: این ماده بیان می کند که “صلح ممکن است راجع به عین باشد یا منفعت، یا حق، و یا…”؛ لذا از نظر قانونی منعی وجود ندارد که موضوع صلح، مالکیت کامل ملک یا حتی منفعت آن باشد.
- ماده 761 قانون مدنی: “در صلح، ممکن است حقی از حقوق باشد… مشروط به اینکه معامله مبهم نباشد…”؛ از این ماده می توان فهمید که در صلح عمری، ممکن است بخشی از حقوق ملک (مثلا حق سکنی) برای مصالح باقی بماند و باقی حقوق به متصالح منتقل شود.
از این مواد برمی آید که صلح عمری در حوزه معاملات، قالب قانونی نسبتا منعطفی دارد که می تواند انتقال مالکیت یا منفعت ملک را بر اساس توافق دو طرف تضمین کند و کلیه شرایط و قیود را نیز می توان در متن قرارداد درج نمود.
اهمیت دانستن شرایط صلح عمری قبل از فروش
از منظر حقوقی، صلح عمری می تواند مالکیت عین یا مالکیت منفعت یا هر دو را به نحو مشروط به متصالح منتقل کرده یا بخشی را برای مصالح حفظ کند. بسته به اینکه در قرارداد صلح عمری چه چیزی دقیقا منتقل شده و چه شروطی درج شده است، پاسخ به این پرسش که “آیا ملک قابل فروش است؟” متفاوت خواهد بود. برای مثال:
- اگر مالکیت کامل عین (خود ملک) در قرارداد صلح عمری به متصالح منتقل شده باشد و فقط شرط شود که مصالح تا زمان حیات، حق سکونت یا حق انتفاع از ملک را داشته باشد، در این حالت متصالح مالک رسمی ملک است و در اصل می تواند آن را به شخص ثالث بفروشد. البته در چنین مواقعی، خریدار باید بداند تا وقتی مصالح زنده است، حق استفاده یا سکنی از ملک متعلق به مصالح است و خریدار باید این محدودیت را بپذیرد.
- اگر در قرارداد، صرفا منفعت ملک یا حق انتفاع آن به متصالح واگذار شده و مالکیت اصلی همچنان برای مصالح باقی مانده باشد (البته این کمتر رایج است)، امکان فروش ملک توسط مصالح وجود دارد، اما خریدار مجددا با حق انتفاع متصالح روبه رو خواهد بود.
- در برخی موارد شرط می شود که ملک به صورت قطعی با شرط فسخ یا رجوع مصالح به متصالح صلح شود. در این سناریو، اگر شرطی برای محدود کردن تصرفات متصالح در فروش ملک درج شده باشد (مثلا منع فروش بدون اذن مصالح)، این شرط نیز می تواند بر امکان فروش تاثیر بگذارد.
بنابراین باید دید در قرارداد صلح عمری دقیقا چه نوشته و ثبت شده است. متن قرارداد، محور اصلی پاسخ به این سوال خواهد بود.
آیا فروش ملک صلح عمری در عمل با مشکل مواجه می شود؟
در عمل، بسته به مفاد و قیود قرارداد صلح عمری، فروش ملک می تواند با مشکلات زیر روبه رو شود:
- عدم تمایل خریدار: اگر منافع ملک تا زمان حیات مصالح در اختیار او باشد، خریدار جدید عملا نمی تواند تا زمان حیات مصالح از ملک استفاده کند و در نتیجه، رغبت کمی به خرید چنین ملکی دارد (مگر آنکه قیمت پایین تری پیشنهاد شود).
- برخورد با شرط ممنوعیت فروش: ممکن است در قرارداد صلح عمری، شرط شود که متصالح یا حتی مصالح بدون اذن دیگری حق فروش ملک را ندارند. چنین شرطی، اگر در چهارچوب قانون و بدون ابهام باشد، لازم الاجرا است.
- ابهام در اسناد رسمی: برخی دفاتر اسناد رسمی برای انتقال مجدد ملکی که صلح عمری شده، حساسیت بیشتری نشان می دهند و ممکن است برای نقل و انتقال جدید، بررسی ها یا موافقت مصالح یا متصالح را خواستار شوند.
سوال جامع از زبان یک فرد عادی
حال فرض کنید فردی از اعضای جامعه، با دغدغه های معمولی و بدون اطلاعات تخصصی حقوقی، چنین سوالی را مطرح می کند:
> سوال:
سلام، من یک شهروند عادی هستم که در حال حاضر با مشکلی در خانواده روبه رو شده ام. پدرم چند سال پیش برای اینکه خیالش راحت باشد که بعد از فوتش خانه اش دچار مشکل تقسیم ارث نشود، خانه را طی یک صلح عمری به نام من (پسرش) زده است. البته در سند صلح عمری هم ذکر شده که پدرم تا پایان عمر، حق سکونت در این خانه را دارد و من هم حق انتقال سند به شخص دیگری را بدون اجازه او ندارم. از طرف دیگر، یکی از دوستان خانوادگی ما می گفت امکان فروش یا حتی اجاره دادن خانه از طرف من وجود دارد، اما به خاطر آن شرط حق سکونت پدرم، عملا خریدار یا مستاجر جدید نمی تواند از ملک استفاده کند. سوال من این است که آیا من به عنوان متصالح، واقعا می توانم بدون مشکل این خانه را بفروشم یا اجاره دهم؟ آیا رضایت پدرم لازم است؟ اگر پدرم بخواهد خودش خانه را بفروشد، آیا این امکان را دارد یا خیر؟ چون هم می خواهم تکلیفم را بدانم و هم با پدرم به مشکل نخورم. از طرف دیگر، می ترسم اگر در آینده نیاز مالی داشته باشم و بخواهم خانه را بفروشم، این شرط حق سکونت تا پایان عمر پدرم مانع از این کار شود. لطفا من را راهنمایی کنید که طبق قانون چه می توان کرد و باید چه مراحلی را طی کنم تا معامله ام مشکلی نداشته باشد.
پاسخ وکیل پایه یک دادگستری به سوال فوق
پاسخ وکیل:
با سلام و احترام. در قرارداد صلح عمری، آنچه تعیین کننده ی حق فروش و نحوه ی انتقال ملک است، مفاد دقیق قرارداد و شرط هایی است که در متن صلح قید شده است. با توجه به اظهارات شما، موارد زیر حائز اهمیت است:
1. وضعیت مالکیت عین و منفعت
اگر در سند صلح عمری، مالکیت کامل عین ملک رسما به شما منتقل شده باشد و از لحاظ قانونی، شما صاحب سند رسمی هستید، در نتیجه مالک اصلی ملک شناخته می شوید و از دید قانون، امکان نقل و انتقال دارید. البته شرط شده که تا پایان عمر پدرتان، حق سکونت برای اوست. به همین دلیل خریدار یا مستاجر احتمالی شما باید بدانند که نمی توانند از خانه استفاده کنند تا زمانی که پدر شما در قید حیات است. به علاوه، اگر در قرارداد شرط عدم فروش یا اجاره بدون رضایت پدر وجود داشته باشد، برای معامله نیازمند کسب رضایت او هستید.
اگر صرفا منافع ملک به شما منتقل شده باشد و اصل مالکیت نزد پدرتان باقی مانده باشد (که ظاهرا برعکس حالت معمول است اما گاهی پیش می آید)، آن گاه از لحاظ قانونی، فروش ملک توسط شما معنای دقیقی نخواهد داشت. زیرا شما مالک عین خانه نیستید.
2. اثر شرط محدودکننده
مطابق ماده 758 قانون مدنی، صلح ممکن است “در مقام هر معامله ای” منعقد شود. از سویی دیگر، طبق قواعد کلی قراردادها، هر شرط محدودکننده ای که در قرارداد بیاید و خلاف مقتضای ذات عقد نباشد، برای طرفین لازم الاتباع است. بنابراین اگر در متن صلح قید شده که فروش ملک منوط به اجازه کتبی پدر شما (مصالح) است، باید حتما اجازه او را اخذ کنید.
اگر چنین شرطی قید نشده اما تنها به حق انتفاع و سکونت پدر شما اشاره شده، آن گاه برای فروش، صرفا باید به خریدار اطلاع دهید که خریدار تا زنده بودن پدرتان حق استفاده ندارد و این موضوع باید صریحا در قرارداد فروش جدید بیاید.
3. اختیار فروش برای پدر (مصالح)
در حالتی که ملک واقعا به نام شما منتقل شده و در سند رسمی هم نام شما به عنوان متصالح و مالک عین آمده باشد، پدر شما دیگر مالک عین آن خانه نیست و اختیار فروش عین را ندارد. زیرا طبق صلح عمری، وی حق سکونت و انتفاع دارد، اما مالکیت اصلی با شماست. لذا اگر بخواهد ملک را بفروشد، اولا باید بررسی شود که شرطی در خصوص حق فسخ یا رجوع برای مصالح گنجانده شده است یا خیر. اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، پدرتان به تنهایی قادر به فروش ملک به دیگری نیست، زیرا اکنون او مالک رسمی ملک محسوب نمی شود.
در مقابل، اگر صلح به گونه ای تنظیم شده که مالکیت کلی همچنان با پدرتان باشد و فقط منافع یا قسمتی از حقوق ملک به شما منتقل شده باشد، واضح است که او می تواند، تحت شرایطی که در قرارداد آمده، ملک را حتی بفروشد. اما باید دید آیا قرارداد، ممنوعیتی برای فروش از سوی پدر لحاظ کرده یا خیر.
4. جنبه عملی فروش و اجاره
از بعد عملی اگر بخواهید ملک را به شخص دیگری بفروشید یا اجاره دهید، باید بدانید که طرف مقابل (خریدار یا مستاجر) آیا با شرایطی که ملک دارای حق سکونت مادام العمر برای پدرتان است، موافقت می کند یا خیر. معمولا قیمت این قبیل املاک کمتر از املاک مشابه آزاد است، چرا که خریدار یا مستاجر، امکان بهره برداری آنی از ملک را نخواهد داشت.
اگر شرطی در خصوص لزوم اجازه پدر در فروش یا اجاره گنجانده شده باشد، حتما باید رضایت وی جلب شود تا معامله شما به مشکل قانونی برخورد نکند. چراکه بدون رضایت مصالح، ممکن است قرارداد فروش یا اجاره باطل تلقی شود یا لااقل شرایط اجرای آن با چالش مواجه گردد.
5. مراحل احتمالی برای معامله قانونی
بررسی دقیق متن صلح نامه: در قدم اول، اگر نسخه رسمی یا ثبتی صلح نامه در دفترخانه تنظیم شده، باید متن و شروط دقیقا مطالعه شود. اغلب در این سند، عبارات کلیدی درج می شود که تکلیف مالکیت عین، حق انتفاع، محدودیت فروش و میزان اختیارات هر یک از طرفین را تعیین می کند.
اخذ گواهی و استعلام ثبتی: برای نقل و انتقال قطعی، باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید. سر دفترخانه نیز ابتدا اسناد شما (شامل صلح نامه و سند ملک) را بررسی می کند و اگر نقل و انتقال بلامانع باشد، مبادرت به تنظیم سند فروش می نماید. در صورت وجود شرط رضایت مصالح، حتما باید پدرتان در دفترخانه حضور یابد یا رضایت مکتوب خود را ارائه کند.
درج شرایط در سند فروش یا اجاره: حتما باید در قرارداد فروش یا اجاره جدید ذکر شود که ملک دارای حق سکونت مصالح (پدر شما) تا پایان عمر ایشان است تا سوء تفاهمی برای طرف معامله ایجاد نشود.
بنابراین قانونا اگر در صلح نامه، مالکیت عین ملک به شما منتقل شده و شرطی مبنی بر ممنوعیت فروش بدون اجازه مصالح نداشته باشید، فروش ملک از منظر حقوقی ممکن است. اما مشکل اصلی در عمل، نبود خریدار یا قیمت پایین ملک به خاطر وجود شرط حق سکونت خواهد بود. در صورتی که شرط اجازه از مصالح قید شده باشد یا قسمتی از مالکیت همچنان نزد مصالح باقی مانده باشد، حتما باید بررسی کرد که آیا پدرتان حاضر به امضای مجدد اسناد یا اعلام رضایت است یا خیر.
7. نکته پایانی: اهمیت تنظیم دقیق قرارداد و مشاوره حقوقی
تجربه نشان می دهد که بسیاری از مشکلاتی که خانواده ها درباره املاک صلح عمری دارند، به خاطر عدم دقت در تنظیم مفاد قرارداد یا عدم آگاهی از تبعات شروط گنجانده شده در صلح نامه است. توصیه می کنم پیش از هرگونه معامله مجدد، با در دست داشتن صلح نامه و سند ملک، حتما از یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت بگیرید تا موارد مبهم مشخص شود. گاهی اوقات تنها با یک تغییر کوچک در نحوه نگارش یا درج یک شرط اضافه در قرارداد، بسیاری از مشکلات آینده برطرف می گردد.
همچنین به یاد داشته باشید که ماده 758 و مواد مرتبط با صلح در قانون مدنی به شما اجازه می دهد تا به روش های مختلفی انتقال دهید، ولی همواره باید با اراده آزاد دو طرف و توافق در خصوص جزئیات صورت بگیرد. اگر در قرارداد شما شرط منع فروش، حق فسخ، حق رجوع یا شرط رضایت مصالح ذکر شده باشد، نقض هر کدام می تواند تبعات حقوقی جدی به همراه داشته باشد.
جمع بندی
امکان فروش یا عدم فروش ملکی که صلح عمری شده است، مستقیما به مفاد و شروط مندرج در صلح نامه بستگی دارد.
اگر مالکیت عین به متصالح منتقل شده باشد و مانع قانونی یا قراردادی (مثل شرط ممنوعیت فروش یا شرط رضایت مصالح) وجود نداشته باشد، در اصل می توان ملک را فروخت.
در هر صورت، وجود شرط «حق سکونت مادام العمر مصالح» موجب می شود خریدار جدید نتواند از ملک استفاده کند. در نتیجه ملک با قیمت پایین تری قابل فروش خواهد بود یا اصلا مشتری مطلوبی پیدا نمی کند.
برای اطمینان از اینکه معامله جدید دچار بطلان یا فسخ نشود، بررسی متن صلح نامه و مشورت با کارشناس حقوقی ضروری است.
چنانچه از ابتدا قصد داشتید این ملک را در آینده بفروشید و در صلح نامه شروط محدودکننده درج شده، بهتر است با مذاکره و رضایت مصالح و ثبت متمم، این شروط را تعدیل یا حذف کنید.در نهایت، معامله مجدد املاک صلح عمری از منظر قانون مدنی ایران قابل تحقق است اما نیازمند دقت در مفاد صلح نامه، رعایت شروط قید شده و در نظر گرفتن تبعات حق سکونت مصالح می باشد. اگر همه این موارد رعایت شود، می توانید با خیال راحت تری اقدام به فروش یا حتی اجاره ملک کنید.
مزایای همکاری با وکلای رایمند
- حق متعارف وکالت
- تسریع در روند دادرسی
- توضیح کامل قوانین حقوقی پرونده موکل
- جلب اعتماد و رضایت موکل در پیش برد اهداف پرونده
- حفظ اسرار و اطلاعات پرونده موکلین و اطمینان به عدم افشاگری
- پیگیری مستمر روند پرونده تا زمان حاصل شدن نتیجه پرونده
- انجام فعالیت های حقوقی با به روزترین سیستم قوانین حقوقی
- برخورد مناسب و محترمانه با موکل و قاضی موکل
- حضور در جلسات دادگاه بدون نیاز به حضور موکل و گزارش دهی منظم به موکل
- فعالیت وکلای باتجربه و متخصص در تمامی زمینه های حقوقی(ملکی، خانواده،و…) و کیفری
- و…
