عنوان ها
این مطلب حقوقی توسط 
وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است. 
در کشور ما، موضوع ملک مشاع یکی از رایج‌ترین مشکلات حقوقی در زمینه املاک است. بسیاری از افراد با شرایطی روبرو می‌شوند که ملکی به‌صورت مشترک بین چند نفر به ارث رسیده یا خریداری شده است، اما به دلایلی هنوز تقسیم نشده است. این وضعیت معمولاً به اختلافات و مشکلات حقوقی بین شرکا منجر می‌شود. در این مطلب، به بررسی دقیق حقوق و قوانین مربوط به این موضوع می‌پردازیم و راه‌حل‌های قانونی موجود را توضیح می‌دهیم.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن میان دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر مالک در کل ملک مشخص است، اما حدود فیزیکی این سهم مشخص نشده است. به بیان ساده‌تر، هر شریک در تمام اجزای ملک حق مالکیت دارد و نمی‌تواند بدون توافق سایر شرکا در بخشی از ملک تصرف اختصاصی کند.
سوال یکی از موکلین:
«من و برادران و خواهرانم ملکی را از پدرمان به ارث برده‌ایم. این ملک همچنان مشاع است و تقسیم نشده است. چند نفر از ما می‌خواهیم ملک را بفروشیم یا سهم خود را جدا کنیم، اما برخی دیگر راضی به این کار نیستند. آیا می‌توانیم بدون رضایت سایرین سهم خود را جدا کنیم؟ اگر اختلافی پیش بیاید، باید چه کنیم و قانون چه راه‌حلی برای این موضوع دارد؟»
پاسخ از زبان یک وکیل پایه یک دادگستری
برای پاسخ به این سوال، باید به چند نکته مهم اشاره کرد:
۱. حق شرکا در ملک مشاع
طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی:
> «تصرف در مال مشاع بدون رضایت سایر شرکا ممنوع است.»
این بدان معناست که هیچ‌یک از شرکا نمی‌تواند بدون موافقت سایرین در ملک تصرف اختصاصی کند، اما هر شریک می‌تواند در هر زمان درخواست تقسیم مال مشاع را داشته باشد.
۲. امکان فروش سهم توسط یک شریک
هر شریک حق دارد سهم خود از ملک مشاع را بفروشد، حتی اگر سایر شرکا مخالف باشند. این حق در ماده ۵۸۱ قانون مدنی تصریح شده است.
> «هر شریک می‌تواند بدون رضایت دیگران سهم خود را به فرد دیگری واگذار کند.»
اما فروش سهم به معنای فروش کل ملک نیست و فقط سهم شریک موردنظر به خریدار منتقل می‌شود.
۳. درخواست تقسیم ملک مشاع
اگر شریکی بخواهد ملک تقسیم شود اما سایر شرکا مخالف باشند، می‌تواند از دادگاه درخواست تقسیم ملک مشاع بدهد. بسته به شرایط ملک، تقسیم به یکی از روش‌های زیر انجام می‌شود:
1. تقسیم به افراز:
در صورتی که امکان جدا کردن سهم هر شریک وجود داشته باشد (مانند زمین یا باغ)، دادگاه دستور تقسیم به افراز می‌دهد.
طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی:
> «هر شریک می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم اموال مشترک را نماید.»
درخواست افراز از اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه حقوقی قابل ارائه است.
2. تقسیم به فروش (عدم قابلیت افراز):
اگر ملک غیرقابل افراز باشد (مثلاً آپارتمانی که نمی‌توان آن را جدا کرد)، طبق قانون، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می‌کند و مبلغ حاصل بین شرکا به نسبت سهم تقسیم می‌شود.
این فرآیند بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ انجام می‌شود.
۴. نکته مهم در املاک مشاعی ارثی
در مواردی که ملک از طریق ارث به چند نفر رسیده است، تقسیم آن نیازمند ارائه گواهی انحصار وراثت است. بدون این گواهی، نمی‌توان سهم هر وارث را تعیین کرد یا درخواست تقسیم ارائه داد.
فرآیند قانونی برای تقسیم یا حل اختلاف
۱. گام اول: توافق دوستانه
بهترین و سریع‌ترین راه، توافق میان شرکا برای تقسیم یا فروش ملک است. این توافق می‌تواند با کمک یک وکیل یا کارشناس رسمی انجام شود.
۲. گام دوم: درخواست افراز از اداره ثبت یا دادگاه
اگر توافق ممکن نباشد، شریکی که خواهان تقسیم است می‌تواند از اداره ثبت اسناد و املاک یا دادگاه حقوقی محل وقوع ملک درخواست افراز بدهد.
- اداره ثبت فقط به املاک دارای سند رسمی رسیدگی می‌کند.
- در موارد دیگر، باید مستقیماً به دادگاه مراجعه شود.
۳. گام سوم: دستور فروش ملک (در صورت عدم قابلیت افراز)
اگر دادگاه تشخیص دهد که ملک غیرقابل افراز است، حکم به فروش ملک می‌دهد. در این صورت، ملک به مزایده گذاشته شده و پول حاصل از فروش بین شرکا تقسیم می‌شود.
مهم‌ترین چالش‌ها در املاک مشاع
1. عدم توافق بین شرکا:
بسیاری از اختلافات به دلیل عدم توافق شرکا در تقسیم یا فروش ملک به وجود می‌آید.
2. زمان‌بر بودن فرآیند قضایی:
درخواست افراز یا فروش ممکن است زمان‌بر باشد، به‌ویژه اگر تعداد شرکا زیاد باشد.
3. تعیین ارزش ملک:
در مواردی که ملک به فروش گذاشته می‌شود، ارزش‌گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود، که گاهی مورد اختلاف قرار می‌گیرد.
جمع‌بندی و توصیه‌ها
اگر شما مالک یک ملک مشاع هستید و نمی‌توانید با سایر شرکا توافق کنید، بهتر است با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنید.
پیش از هر اقدامی، گواهی انحصار وراثت یا سند مالکیت رسمی را آماده کنید.
درخواست افراز یا فروش از دادگاه آخرین راه‌حل قانونی برای رفع اختلاف است.
با استفاده از قوانین موجود، هر شریک می‌تواند سهم خود را مطالبه کند یا به توافقی برای تقسیم و فروش دست یابد.
مزایای همکاری با وکلای رایمند
- حق متعارف وکالت
- تسریع در روند دادرسی
- توضیح کامل قوانین حقوقی پرونده موکل
- جلب اعتماد و رضایت موکل در پیش برد اهداف پرونده
- حفظ اسرار و اطلاعات پرونده موکلین و اطمینان به عدم افشاگری
- پیگیری مستمر روند پرونده تا زمان حاصل شدن نتیجه پرونده
- انجام فعالیت های حقوقی با به روزترین سیستم قوانین حقوقی
- برخورد مناسب و محترمانه با موکل و قاضی موکل
- حضور در جلسات دادگاه بدون نیاز به حضور موکل و گزارش دهی منظم به موکل
- فعالیت وکلای باتجربه و متخصص در تمامی زمینه های حقوقی(ملکی، خانواده،و…) و کیفری
- و…
