این مطلب حقوقی توسط وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است. 

ساخت و ساز در ملک مشاع

آیا می‌توانم در ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا ساخت و ساز کنم؟
پاسخ کوتاه و روشن است: خیر، هیچ‌کدام از شرکای یک ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا حق ساخت و ساز، تغییر، تخریب یا حتی تعمیرات اساسی را ندارند. این ممنوعیت قانونی است و حتی اگر شما در بخشی از ملک زندگی کنید یا هزینه ساخت و ساز را خودتان بدهید، باز هم نیاز به رضایت همه شرکا دارید.

ساخت و ساز در ملک مشاع بدون توافق، حتی اگر با نیت خوب انجام شود، ممکن است به طرح شکایت، دریافت خسارت و حتی صدور حکم قلع بنا (تخریب ساخت و ساز) منجر شود. اگر قصد دارید در ملکی که با دیگران شریک هستید تغییری ایجاد کنید، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی ضروری است.

ساخت و ساز در ملک مشاع به زبان ساده

ملک مشاع یعنی ملکی که چند نفر در آن مالکیت مشترک دارند بدون اینکه سهم هرکدام به‌طور فیزیکی مشخص شده باشد.
برای مثال، اگر سه نفر در سند رسمی مالک یک زمین یا خانه باشند، اما مشخص نشده باشد کدام قسمت مربوط به چه کسی است، این ملک «مشاع» است. در چنین حالتی، هرگونه دخل و تصرف در ملک (از جمله ساخت و ساز) نیاز به رضایت سایر مالکان دارد.

چرا قانون اجازه ساخت و ساز بدون رضایت نمی‌دهد؟

قانونگذار برای جلوگیری از درگیری، بی‌نظمی در حقوق مالکیت، و تضییع حقوق سایر شرکا، چنین محدودیتی را اعمال کرده است. چون در ملک مشاع، تمام اجزا متعلق به همه شرکا است و نمی‌توان یک بخش خاص را به‌تنهایی در اختیار گرفت، مگر بعد از تفکیک یا افراز.

وضعیت‌های مختلف ساخت و ساز در ملک مشاع

مواد قانونی مهم درباره ساخت و ساز در ملک مشاع

ماده ۵۷۱ قانون مدنی

«شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.»
تفسیر: به‌صراحت مشخص می‌کند که هر بخش از ملک به‌طور مشترک به همه تعلق دارد و هیچ شریک نمی‌تواند بدون رضایت دیگران تصرف کند.

ماده ۵۸۱ قانون مدنی

«تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا اجازه سایرین باشد، نافذ نیست.»
تفسیر: یعنی ساخت و ساز یا حتی اجاره دادن ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا غیرقانونی است و می‌تواند با اعتراض سایرین روبه‌رو شود.

ماده ۳۰۸ قانون مدنی

«غصب عبارت است از تسلط بر مال غیر به نحو عدوان.»
تفسیر: اگر بدون رضایت شرکا در ملک مشاع ساخت و ساز کنید، رفتار شما نوعی غصب محسوب می‌شود و مسئول خسارت خواهید بود.

رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور

«در صورتی که احدی از شرکا در ملک مشاع بدون رضایت سایرین احداث بنا یا دخل و تصرف کند، سایر شرکا می‌توانند تقاضای قلع بنا و رفع تصرف نمایند.»
تفسیر: این رأی نشان می‌دهد که حتی اگر ساخت و ساز به نفع ملک باشد، بدون رضایت شرکا قابل دفاع نیست.

چطور رضایت شرکای مشاع را بگیریم؟

برای گرفتن رضایت شرکا، مراحل زیر توصیه می‌شود:

1. دعوت رسمی و کتبی از همه شرکا برای مذاکره
2. تنظیم توافق‌نامه رسمی در دفترخانه (و نه صرفاً توافق شفاهی)
3. مشخص‌کردن جزئیات ساخت و هزینه‌ها در توافق‌نامه
4. در صورت عدم رضایت برخی شرکا، اقدام از طریق دادگاه جهت افراز یا فروش ملک مشاع

راهکارهای قانونی در صورت عدم همکاری شرکا

اگر یکی از شرکا با ساخت و ساز مخالفت کند و ملک نیز قابل افراز نباشد، می‌توان با استناد به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، از دادگاه درخواست فروش ملک مشاع از طریق مزایده کرد.

جدول: راه‌حل‌های قانونی در برابر شرکای مخالف

نقش وکیل در دعاوی ساخت و ساز در ملک مشاع

یک وکیل باتجربه می‌تواند:

• رضایت قانونی شرکا را به‌درستی مستندسازی کند
• برای صدور حکم افراز یا فروش از طریق دادگاه اقدام کند
• جلوی صدور حکم قلع بنا و تخریب ساخت و ساز را بگیرد
• در تنظیم توافق‌نامه‌های حقوقی و رسمی مشارکت داشته باشد
• از موکل در مقابل ادعاهای خسارت توسط سایر شرکا دفاع کند

لیست وکیل ملکی

وکیل حسن اسماعیلی

• وکیل پایه یک دادگستری
• عضو مرکز وکلا و کارشناسان قوه قضاییه
• بیش از ۱۵ سال سابقه

تماس جهت اعطای وکالت مشاهده رزومه وکیل

---

وکیل مرجانه فشنگچی

• وکیل پایه یک دادگستری
• کارشناس ارشد حقوق خصوصی
• رتبه دو رقمی آزمون وکالت و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
• بیش از ۱۵ سال سابقه

تماس جهت اعطای وکالت مشاهده رزومه وکیل

---

وکیل حامد شاکری نیا 

• وکیل پایه یک دادگستری
• عضو مرکز وکلای قوه قضاییه
• بیش از ۱۵ سال سابقه

تماس جهت اعطای وکالت مشاهده رزومه وکیل

---

وکیل مونا الماسی

•  وکیل پایه یک دادگستری
• بیش از ۶ سال سابقه حقوقی
• عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
• کارشناس ارشد حقوق جزا و جرم شناسی

 

تماس جهت اعطای وکالت مشاهده رزومه وکیل

---

هدیه عرفانیان (امور ثبت برند و شرکت ها)

هدیه عرفانیان کارشناس حقوقی امور شرکت ها و ثبت برند

• کارشناس حقوق از دانشگاه علامه طباطبایی
• خدمات ویژه شرکت های تجاری اعم از نمایندگی در انواع مذاکرات،داوری و مصالحه، ثبت برند و…
• حدود 10 سال سابقه کاری

تماس جهت اعطای وکالت

---

وکیل فاطمه مرادی حقیقت

• وکیل پایه یک دادگستری
• عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
• بیش از 17 سال سابقه وکالت

تماس جهت اعطای وکالت

---

دکتر رضا قهرمانی نژاد 

• از جمله بهترین رتبه های آزمون وکالت ایران
• دکتری حقوق تجارت و سرمایه گذاری بین المللی
• با بیش از 3 سال سابقه وکالت و تجربه بالا در امور تخصصی
• دارای مدرک امور داوری

 

تماس جهت اعطای وکالت مشاهده رزومه وکیل

---

وکیل امیر بهادر عامری

• وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان
• کارشناس ارشد حقوق خصوصی
• عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
• بیش از ۵ سال سابقه

 

تماس جهت اعطای وکالت مشاهده رزومه وکیل

 

---

وکیل اصغر قنبری

• وکیل پایه یک دادگستری
• کارشناس ارشد حقوق خصوصی دانشگاه آزاد اسلامی اهر
• عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
• کمتر از 2 سال سابقه

 

تماس جهت اعطای وکالت مشاهده رزومه وکیل

 

---

خانم فریبا رنجبر

• کارآموز وکالت
• عضو کانون وکلای دادگستری البرز
• کارشناس ارشد حقوق خصوصی دانشگاه شهید بهشتی

 

تماس جهت اعطای وکالت مشاهده رزومه

 

پرونده های موفق وکیل ملکی وکلای رایمند

1.باز پس گیری زمین تصرف شده ای که جزو اراضی ملی محسوب می شود.

2.پس گرفتن ملکی که به تصرف عدوانی درآمده بود و اخذ مجازات برای متهمین توسط وکیل ملکی رایمند.

3.دریافت حکم حبس و پرداخت خسارت و پس گرفتن ملک از متهم به اتهام فروش مال غیر و کلاهبرداری ملک.

4.اخذ رای دادگاه به نفع موکل در پرونده تهاتر ملکی توسط وکیل ملکی رایمند.

5.تقسیم ملک ورثه ای به ارزش کلان به عنوان سهم الارث میان ورثه.

6.دستگیری و دریافت خسارت و مجازات برای متهم به زمین خواری به ارزش 300 میلیارد تومان.

و …

پاسخ به سوالات متداول

۱. آیا بدون اجازه سایر شرکا می‌توانم در ملک مشاع ساخت و ساز کنم؟

خیر. باید رضایت همه شرکا را به‌صورت رسمی و کتبی داشته باشید.

۲. اگر ساخت و ساز بدون رضایت انجام شود، چه پیامدهایی دارد؟

ممکن است با شکایت سایر شرکا، دادگاه حکم تخریب بنا، رفع تصرف و پرداخت خسارت صادر کند.

۳. آیا می‌توانم فقط در سهم خودم ساخت و ساز کنم؟

تا زمانی که افراز انجام نشده، مالکیت شما در کل ملک پراکنده است و نمی‌توانید در یک قسمت خاص بدون رضایت ساخت و ساز کنید.

۴. اگر یکی از شرکا فوت کند و ورثه‌اش مخالفت کنند چه باید کرد؟

باید با وراث به توافق برسید یا از طریق دادگاه اقدام به افراز یا فروش سهم مشاعی آن‌ها کنید.

۵. آیا برای توافق با شرکا الزام به مراجعه به دفترخانه هست؟

بله، توافق باید رسمی باشد و ثبت در دفتر اسناد رسمی انجام شود تا در دادگاه اعتبار داشته باشد.

نتیجه‌گیری و توصیه نهایی

ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت شرکا نه‌تنها از نظر قانونی ممنوع است، بلکه در بسیاری از موارد باعث ایجاد اختلافات شدید، شکایت، صدور حکم تخریب و ضرر مالی می‌شود.
اگر قصد دارید در ملکی مشاع تغییری ایجاد کنید، توصیه ما این است که حتماً قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص ملکی مشورت کرده و اقدامات لازم را به‌صورت رسمی انجام دهید تا از مشکلات آینده جلوگیری شود.