عنوان ها
این مطلب حقوقی توسط 
وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است. 
خلع ید یکی از مهم ترین دعاوی ملکی است که اغلب مالکان با آن مواجه می شوند. این دعوا زمانی مطرح می شود که مالک بخواهد ملک خود را از تصرف شخصی که به صورت غیر قانونی آن را اشغال کرده، بازپس گیرد. اما اگر ملک مورد نظر مستأجر داشته باشد، شرایط متفاوتی دارد. در این مقاله، به زبان ساده و حقوقی، شرایط و روند قانونی خلع ید ملکی که مستأجر دارد را بررسی می کنیم.
مفهوم خلع ید در قانون ایران
خلع ید به معنی پایان دادن به تصرف غیر قانونی یک ملک است. در قانون ایران، اگر فردی بدون اجازه یا قرارداد قانونی، ملکی را تصرف کند، مالک می تواند با اقامه دعوای خلع ید، آن ملک را از تصرف او خارج کند.
تفاوت خلع ید با تخلیه ید
بسیاری از افراد خلع ید را با تخلیه ید اشتباه می گیرند. اما این دو موضوع کاملاً متفاوت هستند:
خلع ید: مربوط به اشخاصی است که بدون اجازه و قرارداد، ملک را تصرف کرده اند.
تخلیه ید: زمانی مطرح می شود که میان مالک و متصرف، قراردادی (مثل اجاره) وجود داشته باشد و مالک بخواهد به دلیل پایان قرارداد یا تخلف مستأجر، ملک را تخلیه کند.
آیا می توان برای ملکی که مستأجر دارد دعوای خلع ید مطرح کرد؟
اگر ملکی دارای مستأجر باشد و قرارداد اجاره ای معتبر میان مالک و مستأجر وجود داشته باشد، نمی توان دعوای خلع ید مطرح کرد. در این شرایط، مالک باید دعوای تخلیه ید اقامه کند. اما اگر مستأجر قرارداد اجاره نداشته باشد یا قرارداد به پایان رسیده و تمدید نشده باشد، مالک می تواند دعوای خلع ید را مطرح کند.
شرایط خلع ید ملکی که مستأجر دارد
برای طرح دعوای خلع ید در ملکی که مستأجر دارد، شرایط زیر باید وجود داشته باشد:
- پایان قرارداد اجاره: مدت قرارداد اجاره باید به پایان رسیده باشد.
- عدم تمدید قرارداد: قرارداد اجاره نباید تمدید شده باشد.
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستأجر اجاره بها را پرداخت نکرده و از تخلیه ملک خودداری می کند، مالک می تواند اقدام قانونی کند.
- تصرف غیر قانونی: اگر مستأجر بدون قرارداد یا توافق، همچنان در ملک باقی بماند.
مراحل قانونی خلع ید ملکی که مستأجر دارد
- تنظیم اظهارنامه رسمی: مالک باید ابتدا اظهارنامه ای برای تخلیه ملک به مستأجر ارسال کند.
- ثبت دادخواست: اگر مستأجر به اظهارنامه پاسخ ندهد یا ملک را تخلیه نکند، مالک باید دادخواست خلع ید یا تخلیه ید را در دادگاه ثبت کند.
- ارائه مدارک: مالک باید مدارکی مانند سند مالکیت، قرارداد اجاره و اظهارنامه را به دادگاه ارائه دهد.
- رسیدگی در دادگاه: دادگاه با بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، حکم صادر می کند.
- اجرای حکم: پس از صدور حکم خلع ید، مالک می تواند از طریق اجرای احکام، ملک را از تصرف مستأجر خارج کند.
سؤالی از زبان یک فرد عادی:
«من مالک ملکی هستم که آن را به مستأجری اجاره داده بودم. مدت قرارداد اجاره تمام شده و مستأجر نه اجاره بها را پرداخت می کند و نه ملک را تخلیه می کند. با اینکه چند بار به او تذکر داده ام، همچنان در ملک مانده و حاضر به خروج نیست. آیا می توانم دعوای خلع ید مطرح کنم یا باید تخلیه ید کنم؟ چه مدارکی نیاز دارم و چقدر زمان می برد تا ملکم را پس بگیرم؟»
پاسخ از زبان وکیل پایه یک دادگستری:
اینکه بتوانید دعوای خلع ید مطرح کنید یا باید تخلیه ید انجام شود، بستگی به شرایط قرارداد شما با مستأجر دارد. در حالت کلی:
- اگر قرارداد اجاره دارید و مدت آن تمام شده است: باید دعوای تخلیه ید مطرح کنید. تخلیه ید، مخصوص مواردی است که تصرف مستأجر در ابتدا قانونی بوده اما به دلیل پایان قرارداد، دیگر قانونی نیست.
- اگر قرارداد اجاره ندارید یا مستأجر به صورت غیر قانونی در ملک شما حضور دارد: می توانید دعوای خلع ید مطرح کنید. در این حالت، تصرف مستأجر از ابتدا یا پس از پایان قرارداد غیر قانونی بوده است.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا:
- سند مالکیت (برای اثبات مالکیت شما بر ملک)
- قرارداد اجاره (در صورت وجود)
- اظهارنامه رسمی (برای درخواست تخلیه یا خلع ید)
- مدارک هویتی (کارت ملی و شناسنامه)
مدت زمان رسیدگی:
مدت زمان رسیدگی به دعوای خلع ید یا تخلیه ید بسته به شلوغی دادگاه و پیچیدگی پرونده متفاوت است. به طور معمول، این دعاوی بین ۳ تا ۶ ماه زمان می برد. اگر حکم صادر شود، اجرای حکم نیز حدود ۱ تا ۲ ماه زمان می برد.
توصیه نهایی:
در چنین مواردی، توصیه می شود که حتماً با وکیل متخصص مشورت کنید تا از صحت مدارک و روند قانونی اطمینان حاصل کنید. اگر مراحل قانونی به درستی انجام شود، می توانید در کمترین زمان ممکن ملک خود را بازپس بگیرید.
جمع بندی:
خلع ید ملکی که مستأجر دارد، بسته به شرایط قرارداد و رفتار مستأجر می تواند متفاوت باشد. درک تفاوت میان خلع ید و تخلیه ید و آگاهی از حقوق قانونی خود به شما کمک می کند تا از تصرف غیر قانونی جلوگیری کرده و ملک خود را بازپس بگیرید.
مزایای همکاری با وکلای رایمند
- حق متعارف وکالت
- تسریع در روند دادرسی
- توضیح کامل قوانین حقوقی پرونده موکل
- جلب اعتماد و رضایت موکل در پیش برد اهداف پرونده
- حفظ اسرار و اطلاعات پرونده موکلین و اطمینان به عدم افشاگری
- پیگیری مستمر روند پرونده تا زمان حاصل شدن نتیجه پرونده
- انجام فعالیت های حقوقی با به روزترین سیستم قوانین حقوقی
- برخورد مناسب و محترمانه با موکل و قاضی موکل
- حضور در جلسات دادگاه بدون نیاز به حضور موکل و گزارش دهی منظم به موکل
- فعالیت وکلای باتجربه و متخصص در تمامی زمینه های حقوقی(ملکی، خانواده،و…) و کیفری
- و…
