آیا ملک قولنامه‌ای قابل توقیف است؟

 این مطلب حقوقی توسط وکیل پایه یک دادگستری حسن اسماعیلی تایید شده است. 

---

ملک قولنامه‌ای به ملکی گفته می‌شود که خریدوفروش آن با تنظیم یک قولنامه یا مبایعه‌نامه انجام شده است و سند رسمی آن هنوز به نام خریدار انتقال نیافته است. بسیاری از مردم تصور می‌کنند که این نوع املاک به دلیل نداشتن سند رسمی قابل توقیف نیستند، اما این باور همیشه درست نیست. در این مطلب از دیدگاه حقوقی، امکان توقیف ملک قولنامه‌ای و شرایط آن را بررسی می‌کنیم.

قولنامه چیست؟

قولنامه، قراردادی است که طبق آن فروشنده و خریدار توافق می‌کنند که انتقال مالکیت ملک در زمان یا شرایط مشخصی انجام شود. این سند ممکن است به صورت دستی یا رسمی تنظیم شود و معمولاً به ثبت محضری نمی‌رسد.

طبق ماده 10 قانون مدنی:

«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف قانون نباشد، نافذ است.»

بنابراین، قولنامه یک قرارداد معتبر و قانونی محسوب می‌شود.

سوال یکی از موکلین:

«من ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده‌ام، اما هنوز سند رسمی آن به نام من منتقل نشده است. حالا شنیده‌ام که طلبکار یکی از فروشندگان درخواست توقیف این ملک را کرده است. آیا این ملک قابل توقیف است؟ اگر ملک توقیف شود، چه سرنوشتی در انتظار من به‌عنوان خریدار خواهد بود؟ آیا می‌توانم جلوی توقیف را بگیرم؟»

پاسخ از زبان وکیل پایه یک دادگستری

برای پاسخ به این سوال، باید چند جنبه قانونی را بررسی کنیم:

۱. امکان توقیف ملک قولنامه‌ای

املاک دارای سند رسمی:

ملکی که سند رسمی دارد، به راحتی قابل توقیف است، زیرا اطلاعات مالکیت آن در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده و توقیف آن به‌عنوان اموال مالک رسمی (فروشنده) انجام می‌شود.

املاک قولنامه‌ای:

ملک قولنامه‌ای نیز قابل توقیف است، اما با شرایط خاص. اگر ملک هنوز به نام فروشنده باشد و سند رسمی به خریدار منتقل نشده باشد، طلبکار می‌تواند با حکم دادگاه، این ملک را به‌عنوان دارایی فروشنده توقیف کند.

۲. وضعیت خریدار در توقیف ملک قولنامه‌ای

اگر شما به‌عنوان خریدار ملک قولنامه‌ای، مبلغ معامله را پرداخت کرده و در قولنامه به وضوح قید شده که ملک به شما واگذار شده است، باید حقوق خود را با ارائه اسناد به دادگاه اثبات کنید.

در این موارد، خریدار می‌تواند دادخواست رفع توقیف از ملک را به دادگاه ارائه دهد و نشان دهد که ملک قبلاً به او فروخته شده است.

۳. نقش تاریخ قولنامه

تاریخ قولنامه اهمیت زیادی دارد. اگر قولنامه پیش از تاریخ توقیف ملک توسط طلبکار تنظیم شده باشد، دادگاه معمولاً حقوق خریدار را محترم می‌شمارد.

اما اگر قولنامه پس از توقیف ملک تنظیم شده باشد، دادگاه ممکن است این قرارداد را نپذیرد و ملک به عنوان دارایی فروشنده توقیف شود.

۴. اقدامات قانونی خریدار برای جلوگیری از توقیف

1. ارائه دادخواست اثبات مالکیت:

خریدار می‌تواند با استناد به قولنامه، دادخواستی تحت عنوان اثبات مالکیت به دادگاه ارائه کند. دادگاه پس از بررسی مدارک، ممکن است ملک را از توقیف خارج کند.

2. ثبت قولنامه در اداره ثبت اسناد:

اگر ملک به صورت رسمی ثبت شده باشد، خریدار می‌تواند به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و قولنامه را ثبت کند تا حقوق او به‌عنوان خریدار حفظ شود.

3. دادخواست رفع توقیف:

خریدار می‌تواند با ارائه مدارک و اثبات پرداخت مبلغ معامله، دادخواست رفع توقیف ملک را ارائه دهد.

۵. نقش طلبکار و فروشنده در توقیف ملک

اگر فروشنده برای پرداخت بدهی خود اموالی ندارد و طلبکار درخواست توقیف ملک قولنامه‌ای را ارائه کرده است، دادگاه ممکن است این درخواست را بپذیرد، اما حقوق خریدار را نیز بررسی می‌کند.

طلبکار فقط می‌تواند ملک را توقیف کند، اما نمی‌تواند بدون حکم قطعی، آن را بفروشد یا مزایده بگذارد.

مواد قانونی مرتبط با توقیف ملک قولنامه‌ای

1. ماده 10 قانون مدنی:

«قراردادهای خصوصی نسبت به طرفین نافذ است، مگر آنکه خلاف صریح قانون باشد.»

این ماده اعتبار قولنامه را به‌عنوان یک سند خصوصی تأیید می‌کند.

2. ماده 22 قانون ثبت اسناد:

«دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده، مالک می‌شناسد.»

این ماده نشان می‌دهد که سند رسمی ملاک مالکیت است، اما اسناد عادی (قولنامه) نیز در دادگاه قابل استناد هستند.

3. ماده 218 قانون مدنی:

«هر گاه معلوم شود معامله با قصد فرار از دین انجام شده، آن معامله باطل است.»

اگر فروشنده ملکی را قولنامه کند تا از توقیف توسط طلبکار فرار کند، این قولنامه از نظر قانونی معتبر نخواهد بود.

چالش‌های توقیف ملک قولنامه‌ای

1. نبود سند رسمی به نام خریدار:

اگر ملک سند رسمی نداشته باشد، اثبات مالکیت خریدار دشوارتر است.

2. اثبات پرداخت وجه:

خریدار باید نشان دهد که مبلغ معامله را به فروشنده پرداخت کرده است.

3. تاریخ توقیف و تنظیم قولنامه:

اگر تاریخ توقیف ملک پیش از تنظیم قولنامه باشد، خریدار در موقعیت ضعیف‌تری قرار دارد.

توصیه‌های حقوقی برای خریداران املاک قولنامه‌ای

1. تنظیم قولنامه معتبر:

همیشه قولنامه خود را در حضور وکیل یا کارشناس حقوقی تنظیم کنید و در آن تاریخ دقیق، مبلغ پرداختی، و شرایط انتقال سند را قید کنید.

2. استعلام از اداره ثبت اسناد:

پیش از خرید ملک، از اداره ثبت استعلام بگیرید تا مطمئن شوید ملک در رهن یا توقیف نباشد.

3. انتقال سند رسمی در اسرع وقت:

بلافاصله پس از تنظیم قولنامه، فرآیند انتقال سند رسمی را آغاز کنید تا از مشکلات آتی جلوگیری کنید.

جمع‌بندی

ملک قولنامه‌ای قابل توقیف است، اما حقوق خریدار نیز در این موارد توسط دادگاه بررسی می‌شود. اگر شما خریدار ملکی هستید که هنوز سند رسمی به نامتان انتقال نیافته، باید با استناد به مدارک معتبر، حقوق خود را اثبات کنید. بهترین راه برای جلوگیری از چنین مشکلاتی، انتقال سریع سند رسمی و استعلام وضعیت ملک پیش از خرید است.

مزایای همکاری با وکلای رایمند

• حق متعارف وکالت
• تسریع در روند دادرسی
• توضیح کامل قوانین حقوقی پرونده موکل
• جلب اعتماد و رضایت موکل در پیش برد اهداف پرونده
• حفظ اسرار و اطلاعات پرونده موکلین و اطمینان به عدم افشاگری
• پیگیری مستمر روند پرونده تا زمان حاصل شدن نتیجه پرونده
• انجام فعالیت های حقوقی با به روزترین سیستم قوانین حقوقی
  
• برخورد مناسب و محترمانه با موکل و قاضی موکل
• حضور در جلسات دادگاه بدون نیاز به حضور موکل و گزارش دهی منظم به موکل
• فعالیت وکلای باتجربه و متخصص در تمامی زمینه های حقوقی(ملکی، خانواده،و…) و کیفری
• و…